בהמשך לכתבות בשבועות הקודמים, בהן הראינו כיצד הקורונה השפיעה בשוליים על רמת מחירי הדיור בירושלים, נדווח כעת על עסקת ענק של גוף מוסדי, שהחליט לבצע רכישה אסטרטגית של דירות מגורים בבירה.דירות אלו יועדו מלכתחילה למכירה בשוק החופשי, אך מגוריט השכילה לייצר עסקת רכישה שתשתלב בפרוטפוליו הנכסים שלה.המקום: מרכז העיר, מתחם עץ חיים בגבול המזרחי של שוק מחנה יהודה, על גבול תוואי הרכבת הקלה.העסקה: חברת מגוריט, שהינה חברה בורסאית, פרסמה לפני כשבוע כי הושלמה עסקה לרכישת 80 יחידות מגורים במתחם עץ חיים. העסקה כללה רכישת מקבץ מפוזר של יחידות דיור במיקומים שונים בתוך פרוייקט הכולל 2 מגדלי מגורים עם 308 יחידות דיור. מגוריט לא הצליחה לרכוש מקבץ מרוכז במגדל אחד, היות שכבר בוצעו עסקאות רבות במגדלים אלה, ולא ניתן היה לרכוש רצף של קומות.העסקה בוצעה על בסיס שילוב בין הקצאת מניות בחברת מגוריט ליזמי הפרויקט ותמורה במזומן. סך הכל התמורה הייתה כ- 203 מיליון שקל. עסקה זו שיקפה הנחת כמות של כ-10%. העסקה משקפת מחיר של כמעט 37,000 שקל למ"ר בדירת מגורים (מגלם שטחי הצמדות ושירות), שהם כ- 40,000 ש' למ"ר לפני הנחת כמות.מחירים אלה דומים לרמת המחירים ששררה במרכז העיר במגדלים החדשים קודם לפרוץ משבר הקורונה.הרכב העסקה (שילוב של מניות ותמורה רגילה) מעיד מצד אחד על אמון היזמים במודל העסקי של חברת מגוריט, ומצד שני הוא מעיד על רצונה של מגוריט לתקוע יתד עמוקה בשוק המגורים במרכז ירושלים.מקבץ המגורים שנרכש מגוון את תמהיל האחזקות של חברת מגוריט ומעיד על האמון שהיא רוכשת בשוק המגורים במרכז העיר.בבדיקה מול משרד עורכי הדין אברם אברמן שטיפל בעסקה זו, עולה כי סביר שאם היזמים היו מחכים אולי היו מצליחים לקבל תמורה גבוהה מעט יותר, אך היו להם שיקוליים עסקיים נוספים.בבדיקה מול עמיר בירם, שהוביל את קבוצת היזמים שמכרו את הדירות (הם גם קשורים לקבוצת JTLV בניווטו של עמיר בירם), עולה כי היזמים מבינים שכיום המודל הנכון במגורים הינו תמהיל שידגיש דירות להשכרה.בשל יוקר המחיה בישראל דירות מגורים הופכות למוצר (בסיסי ככל שיהיה) פחות נגיש לחלקים שונים באוכלוסייה, ולכן הם בחרו לגוון את השקעותיהם ולהתחיל לפזול לכיוון השכרה לטווח רחוק. אפשר לומר כי הרכישה שהתבצעה עוד קודם להחלטתו של שר השיכון על ביטול תוכנית מחיר למשתכן משתלבת היטב עם המגמה העתידית שבה קרקעות באזורי הביקוש ישווקו על ידי רמ"י במחירן המלא. בכך חברת מגוריט השכילה לרכוש מלאי של יחידות דיור במיקום משובח ומבוקש.ביקושים גובריםסקר מומחים של לשכת שמאי מקרקעין מלפני כשבועיים מעלה כי שמאי המקרקעין אינם צופים שינויים מהותיים בשוק המגורים (בניגוד לציפיות לירידות מחירים בשוק הנדל"ן המניב). במקביל הצביע הסקר הנ"ל כי דווקא בדירות יוקרה צפויה ירידת מחירים.העסקה המדוברת ממוקמת באזור מתחדש במרכז העיר. דירות המגורים הן בשטחים סטנדרטיים. מדובר במגדל דירות שייבנה ברמה גבוהה על ציר הרכבת הקלה, בסמיכות ליציאה מהעיר ובקרבה למרכז השלטוני של מדינת ישראל מצד אחד ומצד שני בקרבה מיידית למוקדי הבילוי והפנאי של מרכז העיר, בדגש על אזור שוק מחנה יהודה.נראה שמצד אחד היזמים עשו עסקה טובה ומכרו חלק ניכר מהפרויקט לרוכש אחד גדול, אך כך גם הקונים, שליבת עסקיהם הינה השכרת דירות מגורים לטווח ארוך. הם הבטיחו לעצמם מקבץ דירות איכותיות במיקום מעולה, מה שסביר להניח שיסייע להם להראות בעתיד תשואה יפה על השקעתם.בשבועות האחרונים ניכרת במרכז העיר תנועה חזקה של רוכשי דירות, בעיקר נציגים (עו"ד מייצגים או מתווכים), המחפשים דירות מגורים בגודל סטנדרטי של 3-4 חדרים עבור רוכשים פוטנציאליים תושבי חוץ. הם לאו דווקא מתכוונים לעשות עלייה, אלא לרכוש דירת מגורים בירושלים כתעודת ביטוח לעתיד.בניגוד לשכונות הלוויין, שם הביקושים לדירות מגורים נותרו כפי שהיו בשנה שעברה (ישנם גם סימני חולשה בביקושים אלו), מרכז העיר נהנה מביקושים גוברים. ביקושים אלה מתבססים על חוזקות מרכז העיר - תחבורה, מוסדות ציבור, תרבות ובעיקר נגישות למקומות הקדושים בעיר העתיקה).לסיכום, במקומות המבוקשים למגורים בירושלים (ולדעתי לא רק בירושלים), קשה לראות כיום ירידות מחירים מהותיות כתוצאה מהשפעת הקורנה. זאת כמובן בניגוד לשוק הנדל"ן המניב, שלדעתי עומד בפני שינויים מרחיקי לכת באופי הצריכה של שטחים אלה - קיטון בביקושים למשרדים וקניונים בשולי הערים, לעומת גידול בביקוש למרכזים מסחריים שכונתיים.
פורסם ב: עודכן ב: 0 
