בהמשך לניתוח העסקה משבוע שעבר, שהצביעה על יציבות בשוק המגורים בירושלים, ננסה להפיק מסקנות מתוצאות מכרזי קרקע מוטי תעסוקה ומלונאות שנסגרו בימים האחרונים. נבחן מה הכיוון של השוק כיום בירושלים, ונבדוק האם ניתן לומר כי למשבר הבריאותי והכלכלי הנוכחי ישנה השפעה על שוק המקרקעין בעיר.נבחן שני מכרזי קרקע גדולים שהשוק ממתין להם כבר תקופה ארוכה. המכרז הראשון מלפני כ-3 שבועות למתחם K בכניסה לעיר, שנרכש על ידי החברות אמות השקעות ביחד עם חברת אלייד נדל"ן, תמורת כ-180 מיליון שקל, לא כולל מע"מ ופיתוח. הזוכים היו למעשה מציע יחיד במכרז, לאחר שבמשך חודשים רבים חברות שונות ניסו לבחון את הכניסה אליו.במכרז השני - מתחם שערי צדק זכתה חברת ג.ז. מדף 21 בע"מ, בהחזקת חברת קנדה ישראל, תמורת כ-512 מיליון שקל, ועוד כ-15 מיליון שקל בגין עלות שימור, בסך הכל כ-527 מיליון שקל.מתחם K: מחיר מציאהמתחם Kששטחו כ-4.5 דונם הינו המתחם הראשון ששווק במסגרת הכניסה לעיר. הוא ממוקם בקרבה למרכז התחבורתי הכולל תחנה מרכזית, רכבת קלה ורכבת כבדה. מיקומו בכניסה לעיר ובקרבה טובה למרכז השלטוני של מדינת ישראל אמור להוות בסיס איתן לשימושים של תעסוקה ומשרדים.
התב"ע (51490) מאפשרת במתחם זה תוספת של זכויות בנייה וייעודים נוספים, שיכולים היזמים לקדם. ואכן, בימים אלה מקודמת תוכנית המוסיפה על כ-78,000 מ"ר שהותרו למסחר ומשרדים במתחם K עוד כ- 24,000 מ"ר. בנוסף יתאפשר ככל הנראה גם שימוש למגורים.ניתוח תוצאות מכרז זה מביא למסקנה כי הזוכים קיבלו את הקרקע במחיר מציאה, בעלות המגלמת כ-2,000 שקל למ"ר זכויות בנייה למשרדים. אם ניקח בחשבון כי קיים פוטנציאל מוכח לשינוי ייעוד של חלק מהשטחים למגורים, וכן תוספת זכויות בנייה משמעותיות, נגיע למסקנה כי המחיר שהושג משקף ערכי קרקע נמוכים מאוד למשרדים. ייתכן שניתן להסביר תוצאה זו בגודל המכרז, אך לדעתי זהו אינו ההסבר היחיד.שערי צדק: חוסנו של השוקבניגוד למתחם K, הרי שתוצאות המכרז למתחם שערי צדק, הממוקם בהמשכו של ציר הרכבת הקלה במרחק של כ-350 מטר ממתחם K, מעידות על חוסנו של שוק המגורים יחסית לשוק המשרדים.מתחם שערי צדק, ששטחו כ-16 דונם, מתוכנן ל-5 מגרשים הכוללים את המבנה ההיסטורי של בית החולים שערי צדק המיועד לשימור ולתוספת בנייה למלונאות ( כ-50 חדרים), כ-70,000 מ"ר למסחר ומשרדים ועוד כ-37,400 מ"ר למגורים.ככל שנסתמך על תוצאות מכרז מתחם K הנ"ל לגבי ערכי קרקע למשרדים, נקבל כי תוצאות מכרז זה מעידות על תוצאה של כ-370 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע למגורים. מדובר בכ-240 יחידות דיור, ומתקבל כ- 1.5 עד 1.3 מיליון שקל + מע"מ + פיתוח לקרקע ליחידת דיור.תוצאות אלו יכולות להעיד מצד אחד על שבריריות הקרקע למשרדים, ומצד שני על חוסנו של שוק המגורים בירושלים.כשמאי מקרקעין אני נתקל בשבועות האחרונים מצד אחד בחשש ניכר של בעלי שטחים למשרדים ולתעסוקה, אך מצד שני קיימת בולטות של ביקושים למגורים. בירושלים וסביבתה מורגש בשבועות האחרונים ביקוש חזק הן מצד רוכשים מקומיים והן התעניינות רצינית מצד תושבי חוץ באמצעות אנשי קשר ישראלים, המחפשים להם כעת יחידות דיור כמקום מפלט לעת צרה.מעבר לכל הנ"ל, ההצלחה של עיריית ירושלים (שהייתה שותפה למכרז במתחם K) ושל רמ"י לשווק קרקעות יקרות יחסית בתקופה זו של משבר בריאותי וכלכלי מצביעה על האמון שרוכשים המשקיעים לכלכלה הירושלמית ולפוטנציאל הנובע מקידום מהיר של תשתיות כגון הרכבת הקלה והרכבת הכבדה.יתרה מכך, השוואת תוצאות מכרזים אלו לשיווק של שטחי משרדים באזורים מרוחקים יחסית מציר הרכבת הקלה, מצביעה על האטה משמעותית בשיווקים אלו.אני סבור כי מכרזי קרקע אלה יכולים להעיד על כלל שוק המקרקעין בישראל. ניתן לומר כי בפילוח נכון של ייעודי הקרקע מורגשת יציבות יחסית בתחום המגורים לעומת שחיקה מהותית בערכי שוק הנדל"ן המניב.בשיתוף חזקיה העצני - כלכלן, שמאימקרקעין ומומחה
פורסם ב: 0 
